刺激!北京90万方商务园区今年入市

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2019年北京产办市场创下多项纪录:甲级写字楼市场供应量达90万平方米,创十年新高;在大量供应的刺激下,空置率推升至13.8%,达到2011年以来最高水平;世邦魏理仕(CBRE)最新数据显示,北京大宗交易市场成交额为866亿元,力压上海,在全国各大城市中居首位。

一方面甲级写字楼空置率上升,另一方面大宗交易异常活跃,有人评价说「2019年北京市场极不平凡」。作为与写字楼相辅相成的产业载体,北京商务园区的市场又如何?

产业园新增供应超90万方

2020年1月8日,世邦魏理仕(CBRE)发布《2019年北京商业地产市场回顾及2020年市场展望》,报告显示:北京商务园区在2019年新增供应量为57.2万平方米,创近六年新高,仅次于2013年的历史高峰。其中,70%来自亦庄,19%来自丰台科技园。

受TMT行业退租影响,2019年北京商务园区净吸纳量较2018年缩减四分之一,为25.7万平方米。北清路、亦庄、丰台科技园三个新兴子市场需求表现突出,而中关村软件园、上地、电子城三个传统子市场全年均出现负吸纳。

2019年TMT行业仍是商务园区的需求主力,占比达44%,AI、大数据、互联网教育等企业积极扩张。北清路、亦庄的新园区为企业提供了充足的搬迁升级、新租、扩租空间。

金融类企业成为商务园区的另一支主力大军,2019年新租贡献达到18%,来自银行、保险的传统金融需求在商务园区诞生多笔大面积成交。生物医药企业占比12%,为第三位需求。值得注意的是,北京商务园区64%的交易量是超过1万平米的大面积成交。

预计2020年北京商务园区新增供应将达到历史峰值,超过90万平方米,空置率将大幅提升,租金仍有下行风险。

园区人普遍反映2019年招商难,或许经历过2020年的天量供应,才会知道什么是「难上加难」。世邦魏理仕华北区董事总经理刘焕丽建议:「2020年商务园市场面临更大的挑战,园区应尽快调整租赁策略,紧扣产业鼓励和支持政策,提供更多附加值的服务以应对未来的不稳定市场和竞争压力。

大宗交易成全球顶流

在刚刚过去的2019年,北京物业投资大宗交易量逆势而上,世邦魏理仕(CBRE)数据显示,境内外投资者轮番登场,共同完成了866亿元成交额,北京首次成为全国总成交额最高的城市这两项新纪录标志着北京进入物业投资市场的新纪元,已正式成为全球「顶流」的商业地产投资目的地之一。

从买家来看,境外投资者是北京市场最为活跃的买家类型,投资额占比达到31%,并在近两年保持上升势头。第二位是自用型买家,投资额占比达26%,2019年收购的写字楼遍布朝阳、海淀、丰台、通州等区域。

世邦魏理仕华北区投资及资本市场部主管纪刚介绍,在外资和自用型买家不断加码的同时,相比2016年中资基金、开发商在大宗交易市场占比不断缩减,但中铁建广场(首创钜大与盛煦地产)、安贞华联(华联与远洋资本)等大宗交易说明他们正在寻找新的机会与空间。

纪刚认为,境外投资者表现活跃,原因有三:一是金融领域的开放,降低外资准入门槛;二是外资对于北京办公市场基本面保持乐观;三是境外投资者正在从短期的机会型投资向成熟核心市场靠拢。

从物业类型看,写字楼始终是投资者关注的重点,且在零售物业和酒店项目的交易中,商改办、酒改办项目的投资额占比近半。2019年也是另类投资正式入场元年,共完成两个数据中心和一个停车场资产包的交易,使得北京的投资选择更趋多元化。从区位来看,超六成的交易发生在非核心区域。

随着金融领域的进一步开放和大宗交易市场化程度的提升,纪纲预期境内外投资者将继续积极地在北京挖掘价值投资的机会,并为整个商业地产市场注入新的活力。

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