日子还长,别急着给联合办公判死刑

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联合办公已经上路5年,终于迎来花开时节。

然而,中美两家联合办公企业相继披露的招股书却带来了「惊吓」,巨额亏损令人咋舌、远期扭亏也难以预测。

一时间,联办有无未来成了各大媒体的关注焦点。

在此风口浪尖,选址中国联合投中网PropTech研习社邀请了5位联办掌门人和行业观察员,以《联合办公的中场战事》为主题,展开了一次精彩的讨论,其中,既有对亏损现状的犀利归因,也有对未来前景的大胆预测。

本期对话主持人:投中网主编李晓丽,对话的核心观点包括:

1.WeWork上市夭折是黑天鹅事件,正常不会那么惨。

2.地产行业从增量进入700亿方存量时代,诞生了内容、服务、硬件、金融4个万亿级的风口,至少会出现200家上市公司。

3.联合办公按正常规律做没问题,但跑得过快就有麻烦,现在的亏损是为不恰当的扩张模式付出的代价。

4.商业本质一点都不复杂,就是「低买高卖」,但有些联合办公两头都不靠,甚至做成了「倒挂」。

5.过去几年业主方要价居高不下,催生了高买低卖的情况,联合办公、长租公寓踩上这个雷的都死了。

6.如果规模达到20万-30万方、每个单体项目运营良好,联合办公有机会实现规模性盈利。

7.明年大家的战略方向都会有自己的「小不同」,每家公司会在自己的「小区域」上展现特点。

8.你不能看别人胸口碎大石你就学,因为你不知道别人的优势。

9.如果年轻人用脚投票,说不喜欢联合办公,那不用等投资人把我们投出去,我们自己就死了;可以肯定的是,联合办公确实提供了一个企业认可、年轻人追捧和喜欢的办公解决方案。

10.去年联办运营商有300多家,今年有2500多家,数量还在不断增长。

以下文字据现场实录整理,为阅读便利,进行了顺序调整和文字增删。

双创街苗英伟:

不要比盖房,内容提供商越来越值钱

(对话者:北京双创街控股有限公司董事长,苗英伟)

【苗英伟】严格来说双创街不算是联合办公企业,但是我们和联合办公结合非常之高,我们定位为联合办公孵化的集聚区,不是单独做小空间的模式,街区有开放性,业态也比较丰富,跟单纯的办公功能产品不是很一样。

有一点是肯定的,联合办公跟传统写字楼相比,如果不做产品升级和更新,就没有大的生命力;如果回归本源,作出本来的宗旨,绝对是个好事情。

回归「低买高卖」商业本质

我对主持人提到的联办上市波折,有三点自己的看法。

第一,我不知道大家有没有算过全中国有多少科技园、产业园存量,中国300多个地级市里有多少个开发区、多少个高新区、里面有多少个产业园?我相信,每个城市不会低于100万方;省会城市不会低于500万;一线城市不会低于1000万方。它们的空置率是不低的。所以,我的第一个观点是,不要跟人家有实力的人比盖房子了,载体全国比比皆是,内容提供商将来越来越值钱。

第二,刚才主持人一直提到WeWork、优客或者行业内做的比较不错的几个企业,我个人认为,这些企业是内容供应商里找到了自己的细分赛道并且在具体业务上做得很好的企业,如果按照正常规律做是对的,但跑得过快可能就有麻烦了。资本市场、金融市场是什么?核心含义就是借钱。但是什么时间点、什么空间、用什么形式借钱很关键。去年借钱、今年借钱跟明年借钱,在哪借钱?是主板市场还是小贷公司,完全不一样。谁能上市、能不能上市关键是看资本、空间、产业的逻辑关系。如果能理性的看待,对我们来讲是有益的。

第三,商业有商业的规律和本质,初心很关键。不管做地产、内容提供、资产提供、还是品牌和管理提供,一定认清商业的本质是什么,初心不能忘,一旦偏了这个事就麻烦了。

投资人是很聪明的,人家给你一块牛排一回头你整个牛都被牵走了。上市绝对不是终点,上市只是募集资金的一种方式而已,如果为了高溢价往上冲,上市以后巨亏下来,股价从1块钱掉到1毛钱甚至1分钱,那么上市就真变成终点了。

商业的本质一点都不复杂,就是「低买高卖」。你把空间拿过来,不管变得多漂亮、内容多精彩,那能不能高溢价卖出去呢?如果能,这就是核心竞争力;如果不能,那就要具备另外一个能力,就是低买如果两头都做不到,甚至有的企业做成了倒挂,那投资人有没有信心?股东有没有信心?客户有没有信心?高买低卖就是我们这个行业里面有些企业的问题。

深耕「小不同」,别学「胸口碎大石」

【苗英伟】行业走到今天,各种概念都提过、各种玩法都试过了,核心问题是有没有把联合办公真的想清楚。

我相信明年大家的战略方向都会有自己的「小不同」,每家公司会在自己的「小区域」上展现特点。

双创街本身相对比较稳健,3年多时间,每年开设了5-6个项目,到今年也没有减速,布局了10多个城市,共20多个项目,平均下来,每两个月会新开一个项目。我们对项目的筛选比较严,明年还会继续这样的节奏。

对我们来说,中间的增值溢价是有限的,产业导入是不可回避的话题,在这方面我们有一些自己的得天独厚的优势。

我老开玩笑,你不能看别人胸口碎大石你就学,因为你不知道别人的优势。每个人都有自己的优势,WeWork、优客工场、星库空间各有各的优势。我们双创街最大的优势是跟清华、跟中科院走得比较近,成府路是全中国聪明脑袋最聚集的地方,我们接触很多产业创始人,我们做好中科院、做好清华的科技成果转化就行了。

【苗英伟】我建议大家多去外面走走,能了解地方政府对高校里的科技成果转化项目多么渴求。这种项目一旦对接上地方的市场资源,你真的不知道会产生怎样的力量,我们对接了几个,是超出我们想象的。明年我们会继续朝这个方向走,空间只是我们的一个基本的生存方式。

对行业,我有两点自己的感受。

第一,行业内之所以出现现在的状况,大多数都属于急中生智的事。我们应该少点急中生智,多点定静生慧。多下点功夫,别轻易就否定掉或者轻易就转掉。

第二,对于趋势的判断还是挺关键的,不能等人家布局完了、跑完了再去跟着走。做双创之前,我们虽然叫双创街,但在做双创之前的若干年,我们就在做这个事,仰望星空很关键,对趋势的掌握很关键,到底往东走往西走?有可能走反了,再绕回来就没你栖息之地了。

我认为,北京的大趋势已经改不掉了,一定是疏解非首都功能。周边会往哪走?我们很坚定的在天津布局,今年一年就放了3个项目;我们很坚定的往东北走,在沈阳。

为什么?大家都不看好的时候我们出去了,因为我们认识到了天津和沈阳的未来5年是什么。

知道趋势之后,不是躺在趋势上睡大觉,而是要脚踏实地务实干事,好好看财务报表、好好看利润表。

双创街从成立到现在,只有第一年亏损,到现在年年盈利。为什么?不是因为人多强,而是因为很务实,每天都在看这些东西,每天都在抓这些企业,所以仰望星空之后,更重要的是脚踏实地。

创业公社刘宝廷:

存量物业孕育4个万亿风口,高空置率带来资管良机

(对话者:首钢基金创业公社首席发展官,刘宝廷)

【刘宝廷】创业公社2013年成立,是首钢基金旗下投资的做资产运营的平台。2013年到2016年创业公社一直从事孵化器和办公业务。2017年开始到现在3年时间,创业公社在联合办公基础上进行了迭代和升级。所以创业公社是在联合办公基础上的迭代升级。

从2017年开始,创业公社就逐渐成为了城市更新资产的综合运营商。目前运营停车场、公寓、写字楼、产业园区、商业办公的综合面积超过50万平方米,逐渐从联合办公升级到城市综合资产运营商。

存量物业孕育200家上市公司

【刘宝廷】任何一个行业发展都有趋势来引领。整个地产行业从增量进入存量,诞生了万亿级的风口。

中国存量市场总体规模有多大?住宅500亿左右,商办和产业地产150亿存量,还有50亿的楼堂馆所,这些存量带来了4个大的万亿市场。

第一个万亿市场是内容的万亿市场。比如说150万平米,1块钱/平方米/天,大家能算出来一年的租金是多少,但这个费用只涉及到租金。任何一个行业,当供小于求的时候都不称之为一个成熟的行业;只有当供大于求的时候,才会出现竞争和专业化的分工。

大家说明年非常不好,我不这么认为,行业这才真正进入专业化和市场化的竞争。在150亿商办和产业资产的竞争过程当中,在这个产业链中,无论是物业端、运营端,无论是联合办公还是长租公寓,有企业上市,都是必然的。

第二个万亿市场是硬件更新的万亿市场。整个700亿平方米的存量中,绿色建筑率只有1%、智慧建筑也只有1%。从近10年的数据看,新建筑的绿色建筑率也只有20%到30%。既然有70%、80%的建筑没有进行绿色建筑和智慧建筑更新,智慧科技公司的上市也是必然现象。

第三个万亿市场就是服务的万亿市场。讲最简单的例子,智能咖啡机、贩卖机,就在1000个空间里放1000个,这是很简单的服务。还有包括现在的智能会计等等服务。

第四个万亿市场是REITs,就是资产金融。大家注意到2019年所有外资进行大宗资产的销售购买是非常多的,典型的例子是今年年初的鼎好,以REITs为代表的金融力量也是万亿级别。

在这四个大的趋势下出现任何一个细分赛道,出现任何企业上市都是必然的。

有意思的是,这些赛道全部没有出现在增量领域;未来10年,将是存量资产的内容、科技、服务和金融的天下,将会出现至少200家上市公司。

专业运营商迎来「低买」良机

【刘宝廷】:联合办公也罢、资产运营商也罢,过去5年大家面临的事情是一样的,只是赛道不同而已。对商业模式的探索决定了这个行业中有人走得慢,有人走得快,上市并不是终点只是起点

首先,要解决低买的问题。过去资源居高不下,运营商没有低价采购的空间,或者说业主方没有对专业运营商的专业认可。但是放到今天,有一些开发商意识到了采用专业运营团队来管理运营资产的重要性。为什么?因为北京CBD的空置率已经接近30%;至于三线、四线城市,有些城市的产业园区空置率达到了60%,运营商的重要性在行业低谷期显现出来了。资源在前几年居高不下,业主方可以要到20块钱,当然就出现了高买低卖的情况,联合办公、长租公寓踩上这个雷的都死掉了。当然,还有一个问题,有些地方的资产,白送都不能要,不是所有的空间都能运营。

第二,还要解决高卖的问题。在这个过程中,包括联合办公也没有解决,浪费了大量的公共空间去卖高租位向穷人身上挣钱,这个逻辑是不通的;另外单纯高卖的租金不能覆盖高的房租成本和高的装修成本,这个逻辑也不通。高卖只有两个途径,第一,卖给高坪效比的产业和客户;第二,有新的产品组合创新,这个还没有找到,这是行业通用问题,不单是联合办公。

我认为现在都不用着急,要死的是竞争力低的企业,在资管行业细分赛道上有200多个机会,如果你坚持到最后,你找到了低买高卖的方法,往往会后来者居上。

星库空间白羽:

WeWork是黑天鹅事件,联合办公正跨越规模门槛

(对话者:星库空间创始人,白羽)

【白羽】你怎么定义你的生意?没有规范的定义。就像众创空间的翻译是Group-Maker Space,国外没有。

我们自己定义星库空间是一家纯粹的联合办公,我们能够这样定义自己的原因是大量中小企业已经越来越接受联合办公,将联合办公作为平行于传统商办的一个新选择。

联合办公跨越「非主流」

我们刚开始做联合办公的时候非常难,因为那时众创空间、孵化器、共享办公等概念是混在一起的。消费者对联合办公的服务标准、产品档次统统没概念。很多类孵化器产品不太注重空间品质,导致很多企业觉得联合办公不适合商务,这很让我们头疼。

如今很多联合办公都改行了,原因在哪里?2016年,我自己对WeWork做了很长时间的观察,我认为,美式联合办公的形式不太适合中国。因为美国以中产阶级为主的自由工作者非常盛行,而中国仍然是一个以企业主体为基本单元的组织型社会,这是典型的东亚企业文化,就是组织型的。

举个很具体也很典型的例子,国内一个10人规模的公司,老板占1/3的空间,通常会有很大的老板间、有专属前台、财务室要加铁门。但是在美国,扎克伯格也是坐在开放区的,所以这种东西方文化差异,会造成美式联合办公的水土不服。

联合办公本土化后,正逐渐接受中国企业的差异化诉求,弱化所谓的产品形态,强调共享和连接这些软性的东西,这是一个演化的过程。

剩下的品牌不多了

【白羽】联合办公竞争到今天,剩下的品牌已经不多了。我认为,企业需求还在,单个企业经营的问题不能直接放到行业里。有的企业自身太快了、融资能力跟不上,这不是某一点做错了,而是几点贯穿起来同时出现了短板。

企业有企业的问题,但我认为联合办公是一门非常有希望的生意。

从资产管理的角度,苗总的双创街做得非常大,中国产业园实际需要不同层次、不同品牌来丰富和完善它;星库就好像办公领域的星巴克一样,可能单体体量小一点,但是有自己的特色,能够服务和吸引一部分特定的中小企业群体,完全可以成为产业生态中的重要一环。

联合办公的价值就在于这种特色和标准化,它会像酒店一样进行大量的复制和跨地域拓展。

同样是跟房子打交道,香港上市的地产公司非常苦,五六倍的PE就算不错;但在美国,一些酒店管理公司、公寓管理公司不持有任何物业却有几千亿市值?这是因为利用资源的方式不一样。

有的方式是以资源获取为核心竞争力,从中产生现金流。有的方式是以知识和标准化驱动,世界上有很多连锁店,由于本身有一定的特色、有一定目标客群,就有自己的估值。

WeWork是黑天鹅事件

我认为WeWork是「黑天鹅事件」,正常不会那么惨。目前孙正义的股份收购估值是8.3倍市销率,腰斩的WeWork市值也比普通创业公司要高。

历史上很多伟大公司曾经被低估过,比如腾讯,IDG在很低价值的时候就把腾讯卖给南非的投资基金了,这成了 IDG心中永远的痛;苹果早期的天使投资人也在苹果上市的当年就把股票卖了,在那以后苹果涨了1000多倍。

有时候,新生事物的价值是投资人对未来发展空间的一种想象,这种想象靠不靠谱很难说,就像我们都不是预言家,不能预言趋势。但是,我可以肯定的是,联合办公确实提供了一个企业认可的办公解决方案,这个方案被很多年轻人追捧和喜欢。

如果这些年轻人用脚投票,说我们不喜欢你这种形式,那不用等投资人把我们投出去,我们自己肯定就死了。

所以,星库空间能坚持到今天,也跟我们的合作伙伴有很大关系,基于一点点的差异化、基于客户对我们的一点点依赖,星库和合作伙伴在很多方面就能找到结合点。可以说,支撑我们往前走的,是业主源源不断的需求。星库空间的生意在2020年还在不断扩大。

30万方是规模门槛

【白羽】我对宏观经济没有判断,我接触到的一些专家认为,周期性调整是很轻描淡写的描述,其实更多是内生动力的问题。

很多人都用「马太效应」、「721法则」、「先发优势」这些观念去引导投资,实际上真实的社会不是这样,有一本书叫做《后来者如何控制市场》,历史往往是「幸存者法则」,我们了解的行业先驱其实只是「剩者为王」,死掉的企业根本没被记住。

那么怎么看待联合办公行业的亏损?新生行业一定有试错,我认为,现在的亏损是为不恰当的扩张模式付出的代价。

单独讲联合办公的亏损问题涉及到的因素相当复杂,既有认知的、方向性的错误,也有扩张策略问题、市场布局问题、经济周期问题。还有一个所谓「规模经济」的问题,越成规模的生意,越取决于单个项目是否成立;但是反过来,越是微观的生意,越取决于规模效益能否成立。

像互联网生意,从一个用户身上挣1块钱,需要有几千万基数才能做成规模性的盈利,所以互联网公司前期亏损很多、盈利门槛很高。相反,房地产生意拿100亩地想做赔了也不是特别容易。

共享生意恰好在中间。我自己认为,在一个经济周期正常的情况下,经营20万-30万平方米左右,运营良好的联合办公是有机会实现规模性盈利的。但是,现在在资本的驱动下,一些联合办公企业的扩张节奏都比这个要快很多,必然到不了那个点。

如果把现阶段的亏损拆解下来,会发现亏损构成很复杂,既有盲目扩张造成的无效投入,也有经营不善、认知错误造成的浪费。甚至像WeWork还出现创始人左兜倒右兜。

回过头来讲,联合办公是一门有希望的生意。对我们星库空间来说,到今年年底,全国的直营项目只有一家店的出租率低于90%,尽管仍然没有跨过规模的门槛,但是在资产层面是盈利的。

在2017年的时候,我觉得要等到2021或2022年左右才能攀登到30万平米的规模,但我现在乐观的认为,2020年就有机会实现公司层面盈利,而且是完全财务意义上的,把各种营销费用和补贴扣除后的盈利。虽然盈利可能微不足道,但是作为规模生意的门槛,值得耐心等一等,值得陪创业者熬过经济周期。

联合办公仍然是一门非常有希望的生意。

太库仝文科:

从小B企业转向大企业,新模式开始

(对话者:Techcode太库环北京区域总经理,仝文科)

【仝文科】太库的英文名称Techcode中,Tech意为科技企业,Code意为解码创新。在服务企业中,空间是我们的基础服务,也是我们的一种盈利模式。

【仝文科】大家知道前10年、前20年,凡做投资必成功,因为需求决定投资建厂生产出来的产品必有人买。现在为什么不行了?我更多把它解释为一种生产过剩。但是这个产品的相对过剩,不是因为大家没有钱,而是好产品不多,资本方也看不到好方向, 所以不敢去投。

对我们自己来说,空间不仅仅要转型、同时需要升级,因为我们的空间面对的是创业者,我们在孵化别人、创新别人的同时,我们也要革自己的命,也要自己去创新。

太库从服务小B企业,到服务大企业增值,以及到我们跟政府、园区的合作对接,都是新模式的开始。在几年时间里,太库孵化了将近2000家企业,合计市值已经上千亿。

今年,太库专门成立了独角兽中心,专门针对我们孵化的企业,并对会员企业进行了一些筛选,针对优质、高潜力企业提供专项服务。同时,我们自己打造了一个信息数据平台techbook,在这个平台,小企业和大企业都可以进行一对一的对接,了解双方诉求,结合各自亮点开展去做。

通过调整,我们认为,空间和服务都完全可以走出来,我们同行之间要有开放的心态,协同或者连起手来去合作创造价值。

太库在7个国家25个城市有35个孵化器,但真正的价值不仅仅在于这些空间。对联合办公的未来,我们仍然充满信心。在当前的经济大势下,我们首先要认清自我,把自己的特色做出来,这是最根本的,比如国际化、比如垂直孵化等。

标准排名谢良兵:

感受到寒意,C端用户体验仍待提升

(对话者:标准排名城市研究院院长,谢良兵)

【谢良兵】我们跟联合办公有几个联系。第一个联系就是我们是一家关注城市空间的数据分析公司,联合办公作为城市空间的一种,也是我们关注的对象,我们在去年年中的时候发过一个中国联合办公的专业报告,今年还将继续推出2019年版中国联合办公的活力指数报告。第二个联系,我们本身是联合办公的用户,我们就在联合办公中办公。

今年以来WeWork的招股书以及优客工场的招股书披露,都是比较明显的亏损,媒体很多人会说行业进入所谓的寒冬。

从我个人来说,我们公司是联合办公的用户,也能的确亲身感受到一些寒意。我们2017年11月份进入联合办公,那个时候社区的入住率大概在70%左右,等到今年上半年的时候,基本上就不到50%了,因为这个社区经营不善,到今年年底就得关闭了。

我所在的社区在B端服务都是不错的,但在C端体验上可能还有些不足,这可能是行业人要解决的问题。一开始选择联合办公,是因为租写字楼特别繁琐,要装修还有后续管理的费用,而联合办公的形式、装修、氛围各方面都特别适合我们90后的团队特点,同时我们也希望自己能和不同行业、不同企业有一些交流。但事实上,我们发现达不到这个效果,反而会影响效率。因为在我们的社区中,有家公司是做旅游产品的,不断的接打电话,导致我们的员工上班时间都戴着耳机,反而还不如我们在原来的地方办公。这跟联合办公之前通过宣传给我们营造的印象有差异,这可能也是行业的问题。

虽然大家总说联合办公已经进入寒冬,但根据我们的报告监测,去年联办运营商有300多家,今年有2500多家,数量还在不断增长。在前10运营商布局的城市,他们管理空间的规模还在成倍增长,这说明这个行业尽管唱衰的声音比较多,但事实向着未来希望走去。

联合办公的想象空间区别于传统写字楼,虽然现在大家都在亏损,但这是一个正常的阶段,联合办公真正规模化盈利还需要耐心等待。

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